Wat is

OX is een netwerk van zelfstandige vastgoedprofessionals uit diverse disciplines die met elkaar het OX‐DNA delen: vakkundig, enthousiast, integer, talentvol en gericht op ontwikkeling.

"OX is hét platform van onafhankelijke experts in de vastgoedmarkt"

Inloggen

Integrale vastgoedsturing bij woningcorporaties

In Nederland worden steeds meer standaarden ontwikkeld. Voor zowel de berekening van de rendementen als de inventarisatie van de risico’s maken steeds meer corporaties gebruik van deze standaards. Dat is goed, want het gebruik maken van standaards zorgt ook voor vergelijkbaarheid. En de mogelijkheden om de prestaties van corporaties onderling te kunnen vergelijken zou bijdragen aan de transparantie van de corporaties. Maar naast transparantie, geven standaards ook efficiëntievoordelen. Je hoeft zelf het wiel niet uit te vinden en  de interne discussie gaat veel meer over de inhoud en de resultaten, dan over de definitie van hetgeen we gemeten hebben.

Corporaties kunnen gebruik maken van meerdere standaards om tot integrale vastgoedsturing te komen.  Het onderstaande model toont het afwegingsmodel van direct en indirect rendement en direct en indirect risico.

 

 

Rendement

De corporatiestandaard voor het berekenen van het rendement wordt geleverd door de (aeDex/)IPD corporatie vastgoedindex. De ontwikkeling van dit meetinstrument is in 1999 gestart en sinds die tijd hebben steeds meer corporaties zich aangesloten. In het persbericht van aeDex over de meting van 2008 staan de resultaten vermeld van zo’n 55 corporaties, met een totaal bezit van 737.000 woningen. Dat is 33% van alle corporatiewoningen in Nederland.

Met deze index worden zowel de financiële als de maatschappelijke prestaties weergegeven van het door de deelnemers geëxploiteerde vastgoed. De corporaties die deelnemen aan de IPD gebruiken de gegevens van deze benchmark om de eigen rendementscores af te kunnen zetten tegen de gemiddelden in overeenkomstige marktgebieden en daarmee de eigen performance te kunnen waarderen.

Risico

Voor de risicobepaling zijn andere instrumenten nodig. Het direct risico wordt bepaald door de technische staat van het vastgoed. Het indirect risico wordt bepaald door de marktpositie van het vastgoed.

Direct risico

Het heeft heel lang geduurd voordat er in Nederland een standaard was voor de vaststelling van de technische staat van het bezit. Er waren veel verschillende methoden en daarmee ook veel verschillende leveranciers en adviesbureaus die hun eigen voorkeur hadden. Vaak moesten corporaties zelf het wiel uitvinden, waardoor zowel de inhuur van inspecteurs voor het opnemen van de technische staat als de inkoop van geautomatiseerde systemen lastig en kostbaar was.

Gelukkig is er voor het meten van de conditie van een gebouw en daarmee het vaststellen van de technische staat sinds 2006 een standaard in Nederland, vastgelegd in de NEN-2767-1. Deze geeft een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. De conditiescore loopt van 1 (nieuwbouw kwaliteit) tot 6 (zeer slecht; maximale gebreken). In 2008 verscheen de NEN 2767-2. Deze NEN geeft, in aanvulling op de NEN 2767-1, de gebrekenlijsten voor bouwkundige en gebouwgebonden installatietechnische elementen.

Aan de hand van de conditiescore en de gebrekenlijsten kunnen de onderhoudsplannen nu meer objectief en transparant worden vastgesteld. De conditiescore is ook voor niet-techneuten te begrijpen en zeer inzichtelijk te maken. Voor corporaties een mooie instrument om met de georganiseerde bewoners goed over de onderhoudsplannen te kunnen praten

Indirect risico

Het indirect risico wordt bepaald door de marktpositie van het vastgoed. De marktpositie kan worden geïnventariseerd met van een portfolio analyse. De portfolio-analyse is een (marketing) hulpmiddel dat gebruikt wordt om inzicht te krijgen in de marktpositie van product-marktcombinaties . Het is een belangrijk onderdeel van de analyse waarin de sterktes en zwaktes van een onderneming in kaart gebracht worden. De portfolio-analyse geeft antwoord op de vraag hoe het huidige assortiment presteert.

Er zijn meerdere methoden om een portfolio analyse op te stellen. Maar er is nog geen echte standaard binnen de sector geaccepteerd. Hier ligt dus nog een mooie uitdaging voor de sector.

(Rob van Oostveen, febr. 2010)

Geplaatst op 13 september 2011 01:03 door Rob van Oostveen in Vastgoed
Deel dit op:

Reacties op dit artikel

Nog geen reacties geplaatst op dit artikel.