Wat is

OX is een netwerk van zelfstandige vastgoedprofessionals uit diverse disciplines die met elkaar het OX‐DNA delen: vakkundig, enthousiast, integer, talentvol en gericht op ontwikkeling.

"OX is hét platform van onafhankelijke experts in de vastgoedmarkt"

Inloggen

Het Rijk kan twee miljard bezuinigen en het scheefwonen oplossen

De huidige markt van de sociale huurwoning

In het huidige model van de sociale huurwoningmarkt kennen we twee soorten subsidie. De subsidie die leidt naar lagere huurprijzen (objectsubsidie) wordt verkregen doordat woningcorporaties een lager rendement/onrendabele top accepteren, soms in combinatie met verlaagde grondkosten van de gemeente. En een subsidie in de vorm van een huurtoeslag (subjectsubsidie) die wordt uitgekeerd door het Rijk. De noodzaak van uitkeren van de huurtoeslag wordt jaarlijks getoetst aan de hand van het inkomen. Bij de verlaagde huurprijs wordt deze toets alleen uitgevoerd op het moment van toewijzing van de woning. De puntentelling van het woningwaarderingstelsel (WWS) en het rijksbeleid dat de huren al jaren met niet meer dan de inflatie mogen stijgen, zorgen ervoor dat de huren ook laag blijven.

 

Twee miljard aan huurtoeslag

Op dit moment keert het rijk ruim 2 miljard euro per jaar uit aan huurtoeslag. Al deze maatregelen zorgen ervoor dat er een fors huurprijsgat zit tussen een sociale huurwoning en een markthuurwoning, terwijl de kwaliteit vaak gelijkwaardig is. Als je het geluk hebt dat je je carrière kon beginnen vanuit een sociale huurwoning, zit je gewoon gebeiteld. Je huur kan al jarenlang met alleen maar de inflatie verhoogd worden en er wordt nooit meer gekeken of je nog wel recht hebt op de sociale huur.

 

Meer marktconform via de overheid?

Er is nu al een ontwikkeling gaande dat de huren langzaam marktconform gaan worden. Zowel de extra punten van het woning waarderingstelsel in schaarstegebieden als de extra 5% huurverhoging van minister Spies voor hogere inkomens wijzen in deze richting. Met deze maatregelen zal de politiek ook vinden dat de bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag omhoog kan.

 

Ofvolledig marktconform met huurafslag van de corporatie

Als de overheid zich wat meer terugtrekt uit de woningmarkt, komt er ruimte voor mooie oplossingen.Schaf het WWS af en laat de huurprijzen vrij. Leg de betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep volledig bij de corporaties, dus ook de korting op de huur.

Uiteindelijk leidt dit naar een model waarbij alle huren marktconform zijn. En de corporaties gaan een huurafslag toepassen, op basis van de inkomensgegevens van de belastingdienst, bij mensen die daar, zowel qua inkomen en als qua passendheid van de woning, behoefte aan hebben. Ook het toetsen van de passendheid is belangrijk. Want waarom zou je huurafslag verstrekken aan iemand die alleen in een vier of vijfkamerwoning woont. Een alleenstaande “empty nester” verliest het recht op huurafslag. En als die toch in die grote woning wil blijven wonen, moet die wel de markthuur gaan betalen.

 

Kunnen corporaties een huurafslag wel betalen?

Het rekensommetje is simpel, zelfs al op basis van het huidige WWS.

  1. - In 2009 werd er ruim 2 miljard uitgekeerd aan huurtoeslag[1]
  2. - De huuromzet van corporaties bedraagt 12 miljard[2]
  3. - Het huurprijsniveau zit landelijk op 72% van maximaal redelijk van het WWS.
  4. - Binnen het WWS is de ruimte tussen 72% en 100% 4,7 miljard.

 Om alleen de huidige 2 miljard aan huurtoeslag te dekken moet de huuromzet omhoog naar 14 miljard, dat is 84% van maximaal redelijk. Natuurlijk zou er bij zo’n huurverhoging ook meer huurtoeslag nodig zijn, maar daarvoor is ruimte genoeg.

Op basis van dit model zou ik het voorstel van minister Spies, om de huren voor de hogere inkomens met 5% te verhogen, omarmd hebben. Niet omdat ik vind dat de huren zo nodig omhoog moeten. Maar wel omdat ik denk het nu tijd wordt dat de overheid zich meer terugtrekt en de woningmarkt aan de markt overlaat. Corporaties zijn heel goed in staat om de beoogde doelgroepen goed te bedienen met een passende woning en een op maat gemaakte huurafslag. Overigens kan in dit model het huidige begrip “scheefwonen” uit het woordenboek geschrapt worden.



[1]
Bron: Huurtoeslag Cijfers in Beeld (www.hcib.datawonen.nl)

[2]Bron: CFV corporatie in perspectief, landelijke gemiddelden

Geplaatst op 02 mei 2012 02:11 door Rob van Oostveen in Vastgoed
Deel dit op:

Reacties op dit artikel

Nog geen reacties geplaatst op dit artikel.