Wat is

OX is een netwerk van zelfstandige vastgoedprofessionals uit diverse disciplines die met elkaar het OX‐DNA delen: vakkundig, enthousiast, integer, talentvol en gericht op ontwikkeling.

"OX is hét platform van onafhankelijke experts in de vastgoedmarkt"

Inloggen

OX advies casuïstiek Dienst Stadsontwikkeling Rotterdam

Samenvatting OX avond bij Dienst Stadsontwikkeling Rotterdam

21 maart 2013

 
Aanwezig vanuit Gemeente Rotterdam, Stadsontwikkeling :
Dennis Damink
Dieks ter Harmsel
Eva van Beek
Arno de Zwart
 
Aanwezig vanuit OX:
Roel van Gerwen (landschapsarchitect)
Gerard Geurts (cfo)
Ilona Moen (communicatie strateeg)
Rob van Oostveen (interim directeur)
Marcel Buis (projectmanager)
Michiel van Putten (vastgoed adviseur)
Jan Putman (verandermanager)
Inge van der Meer (procesmanager)

 

CASUS 1 / WESTERSINGEL

Casus 1 betreft de verkoop van het pand Westersingel 18/19. In de bijlagen staat omschreven wat de ambitie is van gemeente Rotterdam op deze locatie: het mogelijk maken van een route naar het wijkpark middels het maken van een doorbraak door het onderhavige pand. Tijdens een op 5 maart gehouden marktconsultatie is het advies gegeven om een ‘tender op kwaliteit’ te organiseren.

VRAAG: Hoe organiseren we deze tender?

Doel van de verkoop is opbrengstmaximalisatie met als randvoorwaarde dat de wens vanuit stedenbouw, het maken van een doorgang naar het park, wordt ingewilligd.

Hoe selecteer je de juiste partijen? Hoe regel je dat het programma niet downgrade, nadat een partij de tender heeft gewonnen. Hoe voorkom je claims van andere partijen als dit dreigt te gebeuren? Wie bepaalt of het ‘kwalitatieve niveau’ wat je zoekt, ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd? Hoe kun je objectief selecteren bij subjectieve criteria? Hoe waarborg je de transparantie van een dergelijke aanbesteding?

RESULTAAT MET OX

Aanbevelingen OX voor de uitgangspunten van de aanbesteding:

  • Allereerst worden de kwalitatieve criteria benoemd: gaat het hier om een afweging van een doorbraak versus opbrengsten of is er meer?
    • Een doorbraak is een ‘stedenbouwkundige kwaliteitsaspect’.
    • De schoonheid van het pand en de mate van passendheid in het straatbeeld, is een ‘architectonisch kwaliteitsaspect’.
    • De betekenis van het pand en het toekomstig programma voor de stad Rotterdam: ‘de strategische betekenis of city branding’.
  • Vervolgens krijgen genoemde kwalitatieve criteria een waarde. Is het belangrijker dat het pand een stimulerende werking heeft op de Rotterdamse economie? Of is het belandrijker dat het een mooi pand is? Of is het van belang dat groene gebieden met elkaar worden verbonden? Ieder kwalitatief toetsingskader vertegenwoordigt een percentage van de keuze voor een bieding in de tender.
  • Tot slot dienen de criteria beoordeeld te worden door gezaghebbende partijen: de architectonische aspecten kunnen worden getoetst door de stadsarchitect en/of iemand van Welstand. Stedenbouwkundige aspecten door een stedenbouwkundige van de gemeente. En de branding door een marketeer, die zicht heeft op de potentie van een nieuw programma voor de stad. 
  • De markt moet maximaal uitgedaagd worden door globaal de kwaliteit te beschrijven maar niet vast te pinnen. Daarnaast dient een matrix mogelijkheden aan te bieden in plaats van een kader vol beperkingen.
  • De aanbesteding vindt openbaar plaats waarbij het aantal inschrijvingen bij de 1eselectie (op basis van financiële minimum eisen, kennis en referenties) wordt teruggebracht naar 3-5 kansrijke inschrijvingen.
  • De aanbesteding voor de 2eselectie wordt opgezet op basis van een minimum bod (middels taxatie van pand met én zonder doorbraak) en vooraf omschreven kwaliteitseisen;
  • Bij de beoordeling van de aanbesteding in de 2eselectie wordt elk  onderdeel gewaardeerd, door een vooraf aangegeven deskundige op dat gebied, op basis van rapportcijfers variërend van 1-10. Scoort 1 of meerdere onderdelen onder rapportcijfer 6, dan valt de kandidaat af. De weging kan als volgt zijn:

 

onderdeel

beoordelaar

weging

geld

planeconoom

40%

architectonische kwaliteit

stadsarchitect

10%

stedenbouwkundige kwaliteit

stedenbouwkundige

20%

branding Rotterdam

marketeer

30%

 

Hoe selecteer je de juiste partijen?

Voor de 1eselectie wordt, naast een openbare aanbesteding, mogelijk geschikte partijen breed gezocht en aangeschreven om mee te doen:

  • (Kleine)ontwikkelaars met adequate referenties (bijvoorbeeld Metterswane Nijmegen, Overhoeks Amsterdam, het Paleiskwartier Den Bosch, de Van Nellefabriek, de Meelfabriek Leiden, het Kematerrein Arnhem);
  • Architecten bekend met conceptontwikkeling (conceptontwikkeling: zie ook www.conceptors.nl);
  • Ondernemersverenigingen (voorbeeld ontwikkeling Maassilo);
  • (Bekende) ondernemers (zoals Herman De Blijker);
  • Regionale makelaars.

 

Hoe regel je dat het programma niet downgrade, nadat een partij de tender heeft gewonnen.

  • De omschreven kwaliteit van de winnende partij wordt vastgelegd als voorwaarde voor de herontwikkeling. Afwijkingen moeten vooraf overeengekomen worden met Stadsontwikkeling

 

Hoe voorkom je claims van andere partijen als dit dreigt te gebeuren?

  • Mocht de winnende partij door omstandigheden genoodzaakt zijn om af te wijken wordt dat vooraf afgestemd met Stadsontwikkeling. Risico op claim kan dan vooraf gesignaleerd worden en als risico beheerst.

 

Wie bepaalt of het ‘kwalitatieve niveau’ wat je zoekt, ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd?

  • Beoordeling in selectie door deskundigen, vastlegging van kwaliteit in gunning en toetsing op afspraken naderhand.

 

Hoe kun je objectief selecteren bij subjectieve criteria?

  • Door de subjectieve criteria zo goed als mogelijk objectief te beschrijven.

 

Hoe waarborg je de transparantie van een dergelijke aanbesteding.

  • Proces helder vooraf beschrijven  en maximale openheid in zaken geven tijdens het proces en achteraf.

 

CASUS 2 / ZUIDERPARKWEG

Casus 2 betreft de verkoop van het pand Zuiderparkweg 300. Voor dit pand heeft gemeente Rotterdam geen specifieke ambities. In een reeds gehouden marktconsultatie is het advies aan gemeente Rotterdam gegeven om te zorgen voor levendigheid in dit deels leegstaande gebouw middels tijdelijke verhuur. Op die manier kan waarde gecreëerd worden aan het pand en de locatie. Dit heeft als risico dat, als het toevoegen van deze tijdelijke levendigheid lukt, de gemeente Rotterdam de kans loopt dat men (politiek gezien) niet meer van het succes van deze tijdelijke huurders en gecreëerde levendigheid afkomt en nog jarenlang verlies blijft draaien. Daarnaast heeft zich een zorginstelling aangemeld die op deze locatie zorgwoningen wil creëren met in de plint gezondheid gelieerde bedrijven, zoals huisartsen (HOED: huisartsen onder één dak). Hiervoor is een bestemmingsplanwijziging nodig.

VRAAG: Wat is de beste strategie (rekensom) voor gemeente Rotterdam: nu verkopen of op termijn (met bestemmingsplanwijziging) verkopen?

Wie neemt het risico hiervan? Wat is de waarde van het pand in de huidige status zonder bestemmingsplanwijziging en wat is de waarde van het pand met bestemmingsplanwijziging? Kan dit idee aanbesteed worden?

RESULTAAT MET OX

  • Huidige kosten zijn te hoog  voor kleine ondernemers die voor minder elders in Rotterdam kunnen huren. Kortom kosten gemeente zullen niet worden gedekt door tijdelijke verhuur;
  • De wijk heeft pluspunten: veel groen, goede openbaar vervoer voorzieningen, Ahoy, Zuiderpark en een hechte wijk (door gereformeerde kerk en allochtonen). Een bestemmingsplanwijziging voor (ouderenzorg) woningen met commerciële en zorgfuncties en winkeltjes in de plint lijkt kansrijk. 

 

Aanbevelingen OX: ‘HOED met een zwembad’

  • Een zo snel mogelijke verkoop lijkt de beste optie. Het is mooi dat zich één zorgpartij gemeld heeft, maar dit is ook kwetsbaar. Strategie: blijf in onderhandeling met de zorgpartij over hun bod en hun gewenste programma, maar benader ook andere (zorg)partijen, om een evenwichtige bieding te krijgen. Wees transparant in dit voornemen naar de eerste partij;
  • Doe zelf actief buurtonderzoek en hou een enquête naar lokale woonwensen bij ouderen. Combineer dit met het krijgen van lokale betrokkenheid en draagvlak bij het toekomstige herontwikkelingsproject door het organiseren van een bewonersparticipatie;
  • Onderzoek de vermogenspositie in de buurt (het is niet altijd wat het lijkt). Hiermee ontstaat een realistische inschatting voor het te realiseren programma;
  • De huidig genoemde zorgfuncties hebben een beperkte opbrengst: een hoog sociaal programma met lage huurinkomsten. Zet hier een commercieel programma tegenover dat het object als geheel rendabeler maakt. Hierdoor wordt het voor meer partijen aantrekkelijk om in te stappen (voorbeeld: bij Orden Apeldoorn realiseert een retail ondernemer een GOED, omdat de winst van het winkelcentrum opweegt tegen de verliezen van het GOED);
  • Realiseer waarde creatie door als gemeente zelf een (globaal) bestemmingsplan aan te bieden bij de verkoop;
  • Om het te herziene bestemmingsplan maximaal af te stemmen op de toekomstige herontwikkeling wordt geadviseerd om een aanbesteding met concurrentie gerichte dialoog op te zetten (conform casus 1) terwijl parallel het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Dit heeft als voordelen dat:
    • de potentiele kopende partijen tijdens het aanbestedingsproces hun invloed op het bestemmingsplan kunnen uitoefenen;
    • de totale doorlooptijd voor verkoop inclusief bestemmingsplanwijziging minimaal is (en daarmee ook de huidige verliesgevende onderhoudskosten);
    • met een aanbesteding met concurrentie gerichte dialoog ontstaat een optimalisatie tussen kwaliteit en bod in samenhang met draagvlak in de wijk.

 

FEEDBACK DIENST STADSONTWIKKELING ROTTERDAM

  • ‘Inspirerend’
  • ‘OX geeft een praktische vertaling van de casussen’
  • ‘De diversiteit en onafhankelijkheid van OX is waardevol’
  • ‘Veel geleerd in korte tijd’
  • ‘We hebben met deze avond een deel van ons verkoopboek gereed’
Geplaatst op 27 maart 2013 06:58 door Inge van der Meer in Vastgoed
Deel dit op:

Reacties op dit artikel

Nog geen reacties geplaatst op dit artikel.